Conseils utiles

Comment vérifier un bail

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Les étapes et caractéristiques du processus de location de bureaux et autres locaux à des fins commerciales sont régies par le 34ème chapitre du Code civil de la Fédération de Russie. Selon la loi en vigueur, toutes les nuances et les conditions du contrat de location doivent être clairement énoncées dans le contrat conclu entre le locataire et le bailleur. À propos, la location de bureaux du propriétaire à Moscou sans intermédiaires est disponible à l'adresse http://www.realty-inform.ru/arenda_ofisa/ pour tous.

Les principales responsabilités de la personne qui loue les locaux incluent le maintien de la zone en bonne et due forme et la réalisation de réparations majeures si nécessaire. Le locataire est tenu d'effectuer des réparations esthétiques, de maintenir la propreté et de payer les frais d'entretien courants.

Le contrat prévoit d’autres conditions pour la location d’immeubles commerciaux. Dans le même temps, il est conseillé de faire appel à un avocat compétent qui aidera à identifier d'éventuelles violations futures du bailleur et du locataire.

Comment vérifier les propriétaires

Aujourd'hui, la location de locaux à usage de bureaux et à d'autres fins commerciales est une pratique active. Cela provoquait régulièrement des cas de fraude et d’attitude malhonnête de la part du bailleur. Lors du choix d'une zone louée, il est recommandé:

  • prêter attention aux commentaires des autres locataires et aux opinions des personnes qui sont en contact direct avec le propriétaire,
  • choisissez un propriétaire sur lequel vous pouvez obtenir des informations et des données,
  • Il est recommandé de refuser de louer les locaux même aux conditions les plus favorables, si rien n'est connu du propriétaire,
  • Il convient de noter que les propriétaires sérieux et responsables ou les personnes les représentant officiellement sont ouverts à la communication, à la discussion et répondent clairement aux questions posées,
  • Il est recommandé de refuser les services des propriétaires offrant une coopération sans créer ni signer de contrat.

Avant de conclure un bail, il est obligatoire de:

  • assurez-vous que le bien loué est bien la propriété louée ou qu'il a les droits légaux de le louer. La confirmation pouvant servir de certificat, d’extrait du registre d’État unifié des entreprises et d’autres documents techniques,
  • le locataire doit vérifier si les locaux disposent des réseaux et des systèmes d'ingénierie nécessaires, car le propriétaire de l'objet ne souhaite pas savoir si le locataire est alimenté en électricité ou en eau.

Ces conseils simples vous aideront à ne pas être trompé et à vérifier le propriétaire. Avant de signer le contrat, vous devez lire attentivement tous les points. Si au moins une proposition doutait, il est préférable de consulter un avocat.

Comment vérifier la fiabilité des locataires

Tout propriétaire souhaite minimiser le temps consacré à la surveillance, percevoir un revenu stable et ne souhaite pas avoir de problèmes liés à la location de sa propriété.

La fiabilité du locataire dépend de ses qualités personnelles et de sa situation financière. Par conséquent, avant de signer le contrat, vous devez:

  • Apprenez l’expérience de l’entreprise: combien d’années existe une entreprise ou un entrepreneur individuel, secteur d’activité, perspectives
  • Vérifiez tous les documents. Indépendamment de la confiance du locataire, il convient de négliger et d'ignorer la procédure standard de vérification de toute la documentation nécessaire relative à la personne elle-même et à son entreprise. Vous devez vous assurer que tous les documents soumis appartiennent à la personne qui, après la conclusion du contrat, sera appelée locataire.
  • Les opinions des autres. Il est recommandé de demander où la personne a loué la zone plus tôt et de contacter les propriétaires précédents pour en savoir plus sur la solvabilité et d'autres informations concernant la société ou l'entrepreneur individuel.
  • Ne louez pas l'espace à des personnes dont les activités sont associées à des activités illégales et douteuses.

Lors de la création et de l'exécution d'un contrat, il est impératif de respecter toutes les exigences et normes de la législation en vigueur. Il est nécessaire d'indiquer dans le contrat les clauses qui prévoient l'utilisation d'instruments d'influence sur le locataire: inscrivez dans le contrat la possibilité d'imposer des pénalités, discutez du droit de visiter l'installation pour contrôler la sécurité des locaux et des biens.

Ce qui est écrit dans le bail

Imaginez que nous ayons deux sociétés: Olympus et Office Plus. Olympus loue une chambre, Office Plus la loue. Avant d'entrer dans les lieux, ils signent un bail.

Comme dans tout contrat, le contrat de location comporte des conditions essentielles et complémentaires. Selon le Code civil, les conditions essentielles sont celles sans lesquelles le contrat n’a pas force de loi.

Dans un contrat de location, la seule condition essentielle est l’actif loué. Si vous le souhaitez, deux autres conditions importantes peuvent être ajoutées: les locaux ne peuvent pas être sous-loués ou révisés.

Le contrat peut avoir des conditions supplémentaires. "Office Plus" prescrit un mode de paiement, location vacances, période de location. Sans ces conditions, un contrat peut être conclu, il aura force de loi, mais ils sont nécessaires pour être sûrs en cas de litige.

Avant de signer un bail, Office Plus doit vérifier chaque élément. Il peut y avoir des conditions dans le contrat en raison desquelles vous devrez payer plus ou rester soudainement avec des choses et des employés dans la rue. Voici quelques points à vérifier:

  • propriétaire
  • objet de location
  • période de location
  • coût de location
  • location vacances
  • paiement de sécurité
  • améliorations inséparables
  • conditions de résiliation anticipée.

Et maintenant à propos de chaque article.

Vérifier le propriétaire

Tout d'abord, Office Plus vérifie qui est propriétaire des locaux loués par Olimp et qui signe le contrat.

L'entité légale du propriétaire existe et fonctionne: l'entreprise travaille, n'est pas en liquidation ou en faillite. Des informations à ce sujet figurent dans l'extrait du registre des personnes morales. Il peut être téléchargé sur le site Web de la taxe:

Dans l'extrait, vous devez voir que l'entreprise n'est pas en cours de liquidation. Sinon, il y aura une telle marque:

Le deuxième point: la déclaration ne doit pas indiquer que les informations sur la société sont fausses:

Si Office Plus trouve l'une de ces marques dans la déclaration, il ne doit pas conclure de bail avec Olympus. Les biens d’Olympus seront vendus avant la liquidation et il y aura un nouveau propriétaire. Le bail de celui-ci ne cessera pas d'être valide, mais le nouveau propriétaire peut aller au tribunal pour résiliation. Doit aller sur des navires et perdre du temps.

Qui signe le contrat. Selon la loi, un directeur général ou un employé disposant d'une procuration valide peut signer un contrat pour le compte d'une personne morale.

Le directeur n’a pas besoin d’une procuration, mais vous devez vérifier qu’il est bien le directeur. Pour cela, vous avez également besoin d'un extrait du registre des personnes morales.

Pour certaines transactions, le directeur ne peut pas prendre de décision lui-même, il a besoin du consentement de tous les participants de l'entreprise. Dans le cas contraire, il peut s'avérer qu'il cédera les lieux, mais le contrat sera invalide. Les participants diront qu'ils n'ont pas consenti au bail et que le locataire devra déménager.

Les informations sur les pouvoirs du directeur peuvent être confirmées dans la charte. La charte est un document ouvert. Si Office Plus lui demande de voir, Olympus ne peut pas refuser.

La phrase suivante devrait vous alerter:

"Le directeur général effectue des transactions pour le compte de la société si leur valeur n'excède pas 2 000 000 de roubles" "

Par exemple, nous avons pris 2 000 000 de roubles, mais le montant peut être quelconque. Si cela est indiqué et que le coût du contrat de location en vertu du contrat est supérieur à ce montant, le directeur doit obtenir l’approbation des autres participants.

Avant de signer le bail, le directeur de l’Office Plus a demandé les documents constitutifs d’Olympus.

Le loyer est de 230 000 roubles par mois, le contrat est de 11 mois. Selon la charte, le directeur d’Olympus ne peut pas signer de contrats d’une valeur supérieure à 2 000 000 de roubles et le montant de la transaction est de 2 530 000 roubles.

Par conséquent, le directeur d’Office Plus a demandé le procès-verbal de la réunion des participants avec l’approbation du contrat. Sans approbation, le contrat serait invalide.

Vérification des pouvoirs des détails sur le site Web de la Chambre fédérale du notaire

Si le contrat est signé par l'employé, il doit avoir une procuration, mieux notariée. Mais même avec une procuration notariée, il y a des risques: elle peut déjà être révoquée ou non authentique. Ceci peut être vérifié sur le site web de la Chambre fédérale du notaire:

À qui appartient la chambre? Si quelqu'un propose de louer une chambre, cela ne signifie pas qu'il en est le propriétaire. Il pourrait également louer une chambre, puis la sous-louer. Par exemple, Olympus a loué une pièce dans dix pièces, mais deux pièces sont vides et il y a invité Office Plus.

Pour vous assurer que le propriétaire est le propriétaire des lieux, vous avez besoin d'un extrait du registre des droits sur les biens immobiliers. Pour le vérifier, vous devez demander au propriétaire d'obtenir un extrait du Rosreestr ou du MFC. Cela ressemble à ceci:

Dans un extrait de l'USRN, «Office Plus» vérifie les éléments 1 à 4:

  • description de la chambre et adresse exacte,
  • à qui appartient la chambre. Vous devez voir si le propriétaire et la personne qui signe l'accord sont les mêmes.

  • S'il existe un encombrement, vous devez vérifier le contrat de prêt hypothécaire. Selon la loi, le propriétaire peut louer des locaux s'il n'y a pas d'interdiction directe dans le contrat de gage. Sinon, le propriétaire risque de ne pas rembourser le prêt et de perdre le bâtiment. Ensuite, la banque demandera de résilier le bail et le locataire devra partir.
  • Jusqu'au 15 juillet 2016, au lieu d'un extrait, un certificat de propriété était délivré.

    Si le propriétaire travaille dans le cadre d'un contrat de sous-location, il doit avoir la permission du propriétaire. Sinon, le contrat peut être résilié par une décision de justice. Office Plus doit demander la permission à Olympus. Il peut s'agir d'un bail avec le propriétaire ou d'une lettre séparée. Le libellé est le suivant:

    «Le locataire peut sous-louer le bien loué, transférer ses droits et obligations découlant du bail à une autre personne et faire tout ce qui est prévu au paragraphe 2 de l'art. 615 du Code civil de la Fédération de Russie. Le consentement du propriétaire n'est pas nécessaire.

    Si ce n'est pas dans le contrat, demander une lettre avec le consentement du propriétaire des lieux. Voici un exemple d'une telle lettre:

    La lettre doit indiquer le locataire, le bailleur et l'objet de location. Le sous-locataire est facultatif. Dans notre cas, le terme «Office Plus» ne sera pas mentionné.

    Description de la salle

    Le contrat décrit les locaux en détail. Dans le langage des avocats, il s’agit de l’objet loué. La description devrait inclure:

    • adresse exacte
    • zone de la pièce
    • où la pièce est dans le bâtiment,
    • région.

    Tout cela devrait coïncider avec le passeport technique de la salle. La pièce doit être décrite de manière à pouvoir être trouvée à partir de la description:

    Libellé sûr

    Une salle d'une superficie totale de 100 m² (cent mètres carrés) dans le centre d'affaires Krymsky Val

    Locaux non résidentiels d'une superficie totale de 100 m² (cent mètres carrés) au 3ème étage de l'immeuble à l'adresse suivante: 119049, Moscou, Krymsky Val, maison 3, bâtiment 2, numéro cadastral de l'immeuble 77: 07: 0002309: 10980.

    Une description détaillée des lieux, de leurs caractéristiques et du plan d’étage figure à l’Annexe 1 de la présente convention.

    Les locaux appartiennent au bailleur de plein droit.

    Inscriptions au registre national des droits de l’État - N ° 77-01-00 / 01 / 1999-6788 du 20 mai 1999, certificat d’enregistrement de l’État n ° AA 009675 du 20 mai 1999.

    Auparavant, les tribunaux reconnaissaient la nullité du contrat si les locaux ne sont pas décrits de manière suffisamment détaillée. Mais la Cour suprême d’arbitrage a expliqué ce qui suit: s’il peut être prouvé que le propriétaire a utilisé les locaux, le contrat ne peut être annulé. En d'autres termes: si le propriétaire était capable de trouver les locaux et d'y travailler, tout était en ordre avec la description.

    Nous vous recommandons de vérifier que la pièce est aussi détaillée que possible.

    Augmentation de la durée et des coûts

    En règle générale, le contrat est conclu pour onze mois. Selon la loi, les contrats à plus long terme doivent être enregistrés auprès du Rosreestr, sinon ils ne seront plus valables. Pour vous inscrire, vous devez préparer un grand nombre de documents et payer des frais de 22 000 roubles. Maintenant, nous n'aborderons pas ce sujet, nous le décrirons dans un autre article.

    Vous n'avez pas du tout besoin d'écrire une date limite, le contrat sera considéré comme indéterminé et vous n'avez pas besoin de l'enregistrer. Si la durée du contrat est supérieure à un an, il est important de vérifier l’évolution du prix de la location.

    La loi dit que le coût peut être changé, mais pas plus d'une fois par an.

    Office Plus a conclu un bail à perpétuité avec Olympus. Le prix de location est de 130 000 roubles par mois.

    Office Plus s'est installé, a construit une salle d'exposition. Deux ans ont passé et Olympus a décidé de doubler le loyer. Office Plus devait faire face à un choix: dépenser de l'argent pour se déplacer et créer une nouvelle salle d'exposition ou payer deux fois plus.

    Le changement de loyer peut être décrit comme vous le souhaitez, l’essentiel est de le préciser. Vous pouvez, par exemple, créer un tableau:

    Le coût du loyer par mois, roubles

    1er février 2018 - 1er février 2019

    2 février 2019 - 2 décembre 2019

    à partir du 3 décembre 2019

    Il n'est pas nécessaire de décrire exactement ainsi. L'essentiel est de comprendre l'évolution du coût du loyer. Voici un extrait d'un contrat réel:

    Au lieu d'un tableau et des dates exactes pour modifier le coût du loyer, vous pouvez proposer une formule. Par exemple, ceci: 100 000 * k, où k est le coefficient de variation du loyer.

    Période de location
    Le coût du loyer par mois, roubles

    1er février 2018 - 1er février 2019

    2 février 2019 - 2 décembre 2019

    à partir du 3 décembre 2019

    Il n'est pas nécessaire de décrire exactement ainsi. L'essentiel est de comprendre l'évolution du coût du loyer. Voici un extrait d'un contrat réel:

    Au lieu d'un tableau et des dates exactes pour modifier le coût du loyer, vous pouvez proposer une formule. Par exemple, ceci: 100 000 * k, où k est le coefficient de variation du loyer.

    Période de location
    Modifications du coût du loyer avec un coefficient k, roubles

    01 février 2018 - 01 janvier 2019

    1 * 100 000 = 100 000 ₽

    2 janvier 2019 - 2 décembre 2019

    1,2 * 100 000 = 120 000 ₽

    À partir du 3 décembre 2019

    1,4 * 100 000 = 140 000 ₽

    Un contrat à durée indéterminée peut être résilié à tout moment. Pour ce faire, vous devez envoyer un préavis de trois mois à une deuxième partie. Vous pouvez spécifier un délai différent pour l'envoi de l'avis dans le contrat.

    Louer

    Avant de signer le contrat, Office Plus vérifie le montant du loyer et le système d’imposition utilisé par le bailleur.

    Le loyer comprend généralement trois parties:

    • paiement au propriétaire. Il peut être en argent ou en taille réelle, par exemple, des sacs de pommes de terre, fixes ou variables - par exemple, le paiement peut être lié au dollar,
    • factures de services publics. Ceci est un paiement pour l'électricité, l'eau, le loyer foncier. Il se trouve que le terrain situé sous le bâtiment appartient à la ville. Le propriétaire de l'immeuble a loué le terrain et l'a construit. Il paie le loyer du terrain et peut convenir avec les bailleurs pour compenser les coûts.
    • Si ces frais sont inclus dans le loyer, le libellé est le suivant: «Le loyer comprend les paiements pour l’utilisation des locaux loués, les coûts de location du terrain sur lequel le bâtiment est situé, les factures d’électricité, de services publics».
    • coûts d'exploitation. Ils sont inclus lorsque le propriétaire souhaite que le locataire lui verse une partie des frais de construction. Par exemple, pour Office Plus, payer Olympus pour le nettoyage des couloirs, des toilettes ou de la neige.

    Si cela n'est pas décrit, des coûts supplémentaires peuvent survenir. Le propriétaire insistera pour que le paiement soit effectué et le locataire refusera de payer. Si cela arrive en cour, il sera probablement du côté du propriétaire.

    Avant de conclure un accord, Office Plus doit connaître le système fiscal Olympus. S'il travaille sur un système commun, le contrat doit indiquer le montant du loyer avec TVA:

    "Le loyer est de 100 000 roubles par mois, TVA comprise - 15 254,23 roubles."

    Si vous n'affectez pas le montant de la TVA dans le contrat, le bailleur pourra facturer le montant du contrat de location et y ajouter la TVA. C'est-à-dire que nous nous sommes mis d'accord sur un bureau pour 100 000 roubles et que vous devrez payer 118 000 roubles.

    Pour prouver que le montant du contrat inclut déjà la TVA, il faudra que ce soit en justice. De plus, le tribunal peut à la fois accepter et refuser. De tels précédents existent déjà.

    Outre le montant du contrat de location, le contrat doit remplir les conditions suivantes:

    • procédure de paiement - en espèces, sur le compte courant, avec des sacs de pommes de terre,
    • fréquence - une fois par mois, une fois par trimestre,
    • le délai de paiement de la location est jusqu’à cette date.

    Vous pouvez utiliser cette formulation:

    «Le loyer est facturé à partir du jour où le propriétaire a transféré les lieux au locataire conformément au certificat de réception et jusqu'à la fin du contrat.

    Le locataire paie son loyer un mois à l'avance au plus tard le 5 du mois en cours. Par exemple, le paiement pour septembre doit être effectué avant le 5 septembre.

    Le loyer versé pour chaque mois incomplet est calculé proportionnellement au nombre de jours d'utilisation du local loué. "

    La loi ne limite en aucune manière la formulation, mais il est nécessaire de décrire le coût de manière aussi détaillée que possible.

    Location de vacances

    Et maintenant pour l'agréable. Si Office Plus décide d'effectuer des réparations et n'utilise pas les locaux pour le moment, il ne pourra pas payer de loyer. Ceci est une location de vacances, et ils doivent être prescrits dans le contrat.

    Si le locataire et le propriétaire conviennent que le locataire peint les murs pendant un mois, porte le mobilier et ne paie pas de loyer, vous pouvez décrire le contrat comme suit:

    «Арендная стоимость за первый и второй месяц аренды — половина от стоимости арендной платы».

    Главное — не писать, что арендатор будет пользоваться помещением бесплатно. Налоговая посчитает это доходом арендатора, и придется заплатить с этой суммы налог на прибыль.

    «Стронг» арендовал помещение под магазин. Il a convenu avec le locateur qu'il effectuerait des réparations pendant trois mois sans loyer.

    Au deuxième trimestre, Strong a indiqué le loyer dans ses dépenses dans la déclaration de revenus. Taxe exigée pour fournir des pièces justificatives.

    Lorsque l'administration fiscale a reçu le bail et pris connaissance des vacances, elle a estimé que pour Strong, il s'agissait d'un revenu, car il utilisait les locaux à titre gratuit. Vous devez payer de l'impôt sur ce revenu. "Strong" était indigné, est allé au tribunal et a perdu.

    La Cour suprême d'arbitrage a accepté la taxe et a envoyé une lettre explicative: un bien ou un service gratuit est considéré comme un revenu hors exploitation. Avec ce montant, vous devez payer de l'impôt sur le revenu.

    Paiement de sécurité

    Le propriétaire ne retourne pas un paiement de sécurité - sur le site Web de Dela

    Olympus peut demander à Office Plus de verser un dépôt de garantie. Ceci est une assurance au cas où «Office Plus» inscrirait des inscriptions indécentes sur les murs lors de fêtes d'entreprise, d'inondations de voisins au rez-de-chaussée ou ruinerait la pièce d'une manière ou d'une autre.

    Les propriétaires promettent généralement de retourner un paiement de garantie après l'expiration du bail. Mais en fait, ils le prennent souvent pour eux-mêmes. Quoi écrire dans le contrat pour retourner la caution, nous avons décrit dans un autre article, "Cas".

    Améliorations indissociables

    Les améliorations inséparables sont des éléments des locaux que le locataire a aménagés et ne pourront pas récupérer lors du déménagement.

    Office Plus a créé des toilettes supplémentaires pour les employés. Lors du déménagement, l’entreprise ne pourra pas prendre les toilettes avec elle-même; elle doit donc convenir avec Olympus d’améliorations. Vous ne pouvez pas faire de toilette sans autorisation. Dans le cas contraire, Olympus pourrait vous demander de retirer les toilettes ou de mettre fin au contrat.

    Tout changement de lieu sans le consentement du bailleur peut entraîner la résiliation du contrat.

    La loi dit que le locataire peut rendre l'argent pour ces améliorations. Pour cela, le locataire et le bailleur conviennent d'améliorations et les inscrivent dans le contrat. Le libellé peut être le suivant:

    «Le locataire doit informer le locateur par écrit des améliorations apportées aux locaux et joindre une description approximative ainsi que les conditions de travail prévues.

    Le bailleur informe le locataire de son consentement ou de son objection dans les sept jours de calendrier à compter de la date de réception de la notification.

    Si le locateur a accepté les améliorations, le locataire peut s'entendre sur les améliorations à apporter et lui envoyer une liste des travaux de construction et d'installation. Dans la liste, le locataire indique le prix des améliorations. Ce document fait partie intégrante du contrat. Il doit être signé par le locataire et l'entrepreneur. "

    Le contrat peut décrire des conditions supplémentaires pour le retour de valeur lors de la résiliation du contrat. Par exemple, si le locataire lui-même souhaite mettre fin au contrat, le coût ne peut pas être remboursé.

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